董小姐 一位房企投资人的自白

  上一篇文章发表数天后，我和一位在房企做投资的朋友约咖啡，对方说看完感触很深。

  「这个时候谈论房企投资的声音确实不多了。大家都觉得投资市场很冷，其实，这也是一种偏见。」

  去年，大家研究去库存。今年，不仅研究去化，规模化房企还要重点研究怎么拿地。

  今年拿地，服务两个目的。第一是发展，稀释存货压力；第二是为了还钱，解决结算压力。

  大规模房企正在面临一件很痛苦的事，好卖的卖完了，剩下的都是硬骨头。手里的库存，每一天都在贬值。

  房企盘面上的货值，要打折扣。同时剩下来的很多存货，并不支持公司完成它的销售目标。

  如果不拿新地，不用时间换空间，不产生新的能卖掉的货值，未来，销售规模还会急速往下掉。

  很多公司2020年下半年、2021年拿的地，占了库存的大头。2022年市场已走冷，但是你想不到吧，22年之后拿的项目反倒比20、21年拿的项目更好卖。

  那两年是市场火热的最高峰，也是调控的高峰，很多项目面临大量的成果制约，附加大量配建等限制条件，导致一个问题，那两年的产品，远远滞后于市场。

  举个例子，一个21年拿地、22年开盘的项目，得房率70%，旁边是一个24年开盘的项目，得房率90%，户型、装修、配套还更好。你选哪一个？肯定是后者。

  这种情况下，房企要发展，要覆盖存货的杀伤，就必须拿新地。这件事今年变得更迫切。否则，你根本不可能完成对长期资金市场的承诺。

  现在外界有很多鼓吹「躺平吧，谁还拿地」的声音，事实不是这样的。我们不能总盯着那些已离开牌桌的公司。

  我们永远要看目前还留在牌桌上的公司。他们的动作是什么，以及，为什么这么做。

  今年，现存规模化品牌房企，都会面临一个刻不容缓的支付节点，迎来比较大的结算压力。

  大量20年下半年及21年拿地的项目，陆续在24年进入交付结算期，支付节点来了，很多钱房企必须要付了。包括工程款结算，开发贷偿还等等。

  不少现存大型国央企，他们过去的自有资金非常充足，打法保守，每个项目的资金都相对封闭管理，A项目收进来的钱，就用到A项目。只有等回款资金超过监管资金的时候，超出的部分才去拿下一个项目。

  当2024年的结算压力进一步放大，规模化房企只有继续拿地，才能卖新还旧。等着开盘快速销售，资金超过监管资金后，提取超额的部分，结算工程款，还一部分开发贷。除此之外，没有更好的办法了。

  明明大家这么急迫想拿地，为什么土地市场如此冷热不均，为什么不少土地还是会流拍？

  第一是胆子更小了，只想去舒适区拿地；第二是总想压价，对地价要求比以前更多。

  此刻房企投资正在被各方力量拉扯，大家是想拿地，但只想拿确定性的地，能不冒险就不冒险。每一家都只愿意去自己的舒适区，投资逻辑是以安全为核心。

  在此之前，项目倒挂保证了流速和规模，也保证了有限的利润，项目很好上手，属于房企投资的「开卷考试」。

  当倒挂地慢慢的变少，去哪里拿？拿什么样的项目？怎么做？就成了大家最头疼的「一键三连」。

  看投资，我只看当地团队有没有兑现过投资回报率，就像上赌桌，你赢过的就给你更多砝码，让你赌下一局。上一局输了的，对不起，不敢给你下次机会了。

  现在很多开发商都会提前和地方政府沟通，表达自己想要的地块条件，提交地块需求，甚至还存在讨价还价。

  目前，成都、武汉、长沙、天津、大连、沈阳等地，新出来的某些项目地价，已经比前两年同样板块的位置，地价均值要低20%左右。

  大多是很干净的地，给出的条件也好，还没商业配建。一句话，地块质量在上升。

  因为，部分城市的二手房价格调整的速度太快了，一些城市的二手房价格已经调整到2017年，甚至2016年的水平。这远远快于当地土地价格调整的速度。

  在地方，有很多资金计划是以土地价值做担保的，一旦土地贬值，城市各方债务压力也会上升。

  按照有关要求与惯例，当土地出让流拍一次，第二次地块起拍价要在原价格基础上下调特殊的比例。这就从另一方面代表着，一旦流拍一次，地块就可能要贬值一次。

  22年—23年，为了尽最大可能避免流拍，一些城司会来托底。但是，由于项目一旦启动，就会亏损。现在，他们宁愿选择不启动。到今年，不少托底的地都变成了休眠状态。

  今年开始，很多地方不敢猛烈挂地了。收缩供地，减少流拍，也就减少了地块贬值压力。

  收缩供地的背后，还有一个硬性规定。自然资源部2024年发布《通知》：商品房去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品房用地出让。

  2024年，广州、苏州、厦门、东莞等城市年度供地计划都同比缩减了30%—65%不等。

  收缩供地之后，能挂出来的地，通常是卖得上价格的好地。因此，一二线核心高溢价地块，依然有多人争抢。在这里，开发商倒不担心价格的问题了。

  不得不说，减少供地，很大程度上，正在缓解市场上的供需状态，是个好办法，也对冲了一些开发商的观望心态。

  事实上，我们已看到，直到今天，还有一些区域型房企正在你根本看不到的地方崛起。

  看过去的路径不行了，因为限价时代基本结束；看同行打法也不行，行业没有标杆，各家逻辑不一，没法借鉴。

  开发商狂放恣肆的青春期结束了。大家都要正视自己的能力长短板，再务实一点，重塑手艺活。

  PS：JUMP大会第五季正在酝酿中，我们正在收集好玩的行业与公司故事。来跟董小姐聊聊你最想看到的演讲话题吧✌